2015年天津房地产估价师制度与政策:不需要办理施工许可证的工程考试题

发布时间:2021-10-27 18:12:22

2015 年天津房地产估价师制度与政策:不需要办理施工许可证的工 程考试题
本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟,总分 100 分,60 分及格。 一、单项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,只有 1 个事最符合题 意) 1、下列影响房地产市场运行环境的因素中,属于经济环境的因素是。 A:城市或区域产业结构与布局 B:人口数最与结构 C:土地资源状况 D:建筑技术进步 E:借款合同 2、随着临街深度的递增,临街深度价格的修正率递增的是。 A:单独深度价格修正率 B:累计深度价格修正率 C:*均深度价格修正率 D:加权深度价格修正率 E:工业用地的监测点评估价格 3、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者,属于。 A:房地产开发经营业 B:房地产咨询业 C:房地产估价业 D:房地产经纪业 E:房地产估价机构必须加盖* 4、 下列与城市规划管理有关的工作中, 属于城市规划保障系统主要内容的是__。 A.城市规划的制定 B.城市规划的实施和管理 C.城市规划的监督检查 D.城市规划法律法规的制定 5、某幢大厦的总建筑面积为 10 000 ㎡,房地总价值为 6 000 万元,其中土地总 价值为 2500 万元.某人拥有该大厦的某一部分,该部分的建筑面积为 200 ㎡, 房地价值为 130 万元.按照土地价值分摊法计算该人占有的土地份额为。 A:0.8% B:1.6% C:2.4% D:4% E:工业用地的监测点评估价格 6、在房地产产品的生产过程中,__一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及 空调或高级电气设备等设计工作。 A.建筑师 B.工程师 C.造价工程师

D.估价师及物业代理 7、某宗土地总面积 1 000 ㎡,容积率为 3,对应的土地单价为 450 元/㎡,现允 许将容积率提高到 5,楼面地价不变.则该土地应补地价(单价)数额为。 A:300 元/㎡ B:30 元/㎡ C:4 240 元/㎡ D:1272 元/㎡ E:工业用地的监测点评估价格 8、土地增值税实行四级超额累进税率不正确的为__。 A.增值额未超过扣除项目金额 30%的部分税率为 20% B.增值额未超过扣除项目金额 50%的部分税率为 30% C.增值额超过扣除项目金额 50%未超过 100%的部分税率为 40% D.增值额超过扣除项目金额 100%未超过 200%的部分税率为 50% 9、我国目前的一年期银行存款利率为 1.96%,经测算,写字楼市场相对于整个 投资市场的风险系数为 0.17,整个投资市场的*均收益率为 8%,则写字楼的预 期收益率为__。 A.6.78% B.4.55% C.2.99% D.3.66% 10、已知某投资项目折现率为 ll%时,净现值为 1700 万元,折现率为 12%时, 净现值为-870 万元。则该投资项目的内部收益率是。(2005 年试题) A:11.12% B:11.36% C:11.66% D:12.95% E:借款合同 11、下列房地产投资风险中,属于系统风险的是() 。 A.周期风险 B.比较风险 C.资本价值风险 D.时间风险 12、投资估算的精度可达±20%,所需费用约占总投资的 0.25%~1.5%,该 阶段为。 A:投资机会研究 B:初步可行性研究 C:详细可行性研究 D:项目的评估和决策 E:借款合同 13、某物业的购买价格为 60 万元,其中 20 万元为金融机构提供的抵押贷款,在 正常经营期内,年租金收入为 10 万元,年运营费用为 5 万元,年还本付息额为 2 万元,所得税率为 33%,则该项投资的税前现金回报率为() 。 A.7.5% B.8.3%

C.12.5% D.16.7% 14、下列属于间接融资方式的是。 A:政府发行债券 B:国家信用 C:商业信用 D:银行贷款 E:执行层的组织协调 15、以下属于房地产资产管理范围的是__。 A.制订物业策略计划 B.设备更新财务预测 C.室内布局与空间规划 D.建筑设计与工程规划 16、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。 A.建筑剖面图 B.建筑构造详图 C.建筑*面图 D.总*面图 17、 影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的 物理性状因素。但并不包括__。 A.声觉环境 B.视觉环境 C.水文环境 D.人文环境 18、新建房地产项目的出租和销售,属于房地产的__。 A.一级市场 B.二级市场 C.三级市场 D.存量市场 19、 某房地产投资者以 300 万元购入一个商业店铺用于出租经营,其自有资金的 投入额为 100 万元, 其余资金为金融机构提供的固定利率为 10%的抵押贷款。 若 该店铺每年出租经营的净租金收益为 30 万元,则权益投资收益率为__。 A.8% B.10% C.12% D.14% 20、某城市 2000 年和 2005 年普通商品房的*均价格分别是 3500 元/㎡和 4800 元/㎡,采用*均发展速度法预测 2008 年的价格最接*于元/㎡。 A:4800 B:5124 C:5800 D:7124 E:工业用地的监测点评估价格 21、 房地产开发项目可行性研究的详细可行性研究阶段,是开发建设项目投资决

策的基础,对建设投资估算的精度在±__%。 A.5 B.10 C.15 D.20 22、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m2、860 元/m2、800 元/m2,建 筑容积率分别为 5.2、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同,则明智的购买者 会选择__。 A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙、丙三宗土地任选其一 23、某地块临街深度为 18m,临街宽度为 50m,总价格为 243 万元,假设标准深 度为 24m,则根据四三二一法则,其路线价为元/㎡。 A:2025 B:2250 C:2700 D:3000 E:工业用地的监测点评估价格 24、产生房地产价格泡沫的基础是。 A:土地稀缺 B:城市化进程快 C:投机需求膨胀 D:过度放贷 E:借款合同 25、在城市房屋拆迁补偿安置中,__。 A.产权不明确的房屋不予补偿 B.已设定抵押的房屋,补偿款应直接付给抵押权人 C.未解除租赁关系的房屋,暂不补偿 D.未超过使用期限的,临时建筑,应给予适当补偿 二、多项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,有 2 个或 2 个以上符 合题意, 至少有 1 个错项。 错选, 本题不得分; 少选, 所选的每个选项得 0.5 分) 1、房地产开发企业不得采取的方式销售商品房。 A:分期付款 B:收取预售款 C:收取定金 D:返本销售 E:执行层的组织协调 2、自营贷款期限最长一般不得超过__年。 A.10 B.15 C.20 D.25 3、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中,正确的有。

A:抵押人到期未偿还债务的 B:抵押人擅自处分抵押房地产的 C:抵押人死亡,其合法继承人拒绝履行到期债务的 D:抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的 E:未经抵押权人同意,抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的 4、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是。 A:服务市场 B:合格有效市场 C:有效市场 D:潜在市场 E:借款合同 5、投资项目可行性研究的根本目的包括。 A:减少或避免投资决策的失误 B:提高项目开发建设的经济效益 C:提高项目开发建设的社会和环境效益 D:为项目决策提供依据 E:为项目后期的经营决策提供依据 6、城市基本地形图的复测周期一般为年。 A:20—30 B:10—30 C:10—15 D:5—10 E:执行层的组织协调 7、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有等多种形式。 A:墙承重结构 B:剪力墙结构 C:框架剪力墙结构 D:框架筒体结构 E:框架结构 8、下面四个选项中,说法不正确的是__。 A.以两宗以上房地产设定同一抵押权的,可视为同一抵押物 B.以一宗房地产分割抵押的,首次抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余 额部分可以再次抵押,但不得超出其余额部分 C.乡、村企业的土地使用权可以单独抵押 D.以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地作用权同时抵押 9、某宗房地产交易中,买方付给卖方 2500 元/m2,交易税费均由买方负担。已 知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费,买方按正常价格 的 3%缴纳有关税费,则该家房地产的正常成交价格最接*于() 。 A.2427 元/m2 B.2500 元/m2 C.2575 元/m2 D.2632 元/m2 10、房地产价格的形成条件有__。 A.房地产的需要

B.房地产的有用性 C.房地产的有效需求 D.房地产的相对稀缺性 E.房地产的有效供给 11、以下选项中,估价师和估价机构不应承接业务的情形有。 A:估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务 B:委托人没有提出明确的估价基本事项的估价业务 C:估价机构或估价师与估价需求者有利害关系 D:超出自己的业务范围的估价业务 E:自己的专业能力难以胜任的估价业务 12、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法,错误的是。 A:标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱 B:熟地通常比生地或毛地变现能力弱 C:小商铺通常比大商铺变现能力弱 D:厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱 E:郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱 13、房地产开发企业税后利润应首先用于__。 A.弥补企业以前年度的亏损 B.提取法定盈余公积金 C.提取公益金 D.向投资者分红 14、某 8 年前建成交付使用的建筑物,建筑面积 120m2,单位建筑面积的重置价 格为 800 元/m2,建筑物残值率 6%,年折旧率 2.2%,计算该建筑物的现值是__ 元。 A.76800 B.79104 C.77952 D.81562 15、 承包商收到竣工结算价款后, 通常应在月内将竣工工程交付给开发商。 (2005 年试题) A:半个 B:一个 C:一个半 D:两个 E:借款合同 16、根据《房屋建筑工程质量保修办法》 ,在正常使用时房屋建筑工程的最低保 修期限为。 A:屋面防水工程为 3 年 B:装修工程为 1 年 C:给排水管道为 2 年 D:供冷系统为 2 个供冷期 E:设备安装为 2 年 17、在运用假设开发法进行估价时,首先要调查待开发房地产的基本情况,其基 本内容包括__。

A.弄清土地的位置 B.弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等 C.弄清城市规划设计条件 D.弄清将拥有的土地权利 E.测算开发项目的预期利润 18、从事房地产咨询业务的人员,必须具备__条件。 A.具有 2 年房地产咨询业务或相关的工作经验 B.具有房地产及相关专业中等以上学历 C.具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称 D.具备房地产相关知识的专业技术人员 E.考取房地产咨询人员合格证 19、将借款本息视为现金流出的基本报表是。 A:全部投资现金流量表 B:资本金现金流量表 C:借款还本付息估算表 D:投资计划与资金筹措表 E:借款合同 20、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供。 A:商品住房 B:限价商品住房 C:经济适用住房 D:廉租住房 E:执行层的组织协调 21、某宗房地产的土地价值占总价值的 40%,建筑物价值占总价值的 60%,从 可比实例房地产中求出的土地资本化率为 6%,建筑物资本化率为 8%,综合资 本化率为__。 A.6.2% B.7.2% C.8.2% D.9.2% 22、下列指标中,属于控制性详细规划中规定性指标的有__。 A.建筑密度 B.建筑控制高度 C.建筑色彩 D.建筑红线后退距离 E.容积率 23、在编制房地产开发项目可行性研究报告时,下列规划内容中,不属于行政规 划设计方案选择的是__。 A.项目的交通组织规划 B.项目构成及*面布置 C.项目的建筑规划 D.城市土地利用规划 24、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同,当两者不相同时,一般 __。

A.不能作为可比实例 B.取相同的部分作可比性 C.仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例 D.仍然可作为可比实例 25、某在建工程土地使用权年限 40 年,自取得土地使用权之日起开工,预* 成后的建筑面积为 15000m2,年净收益为 480 万元,自开工到建成的开发期为 3 年,估计该项目至建成还需 1.5 年,已知报酬率为 8%,折现率为 12%,该项目 开发完成后的房地产现值为__万元。 A.4023.04 B.4074.10 C.4768.50 D.5652.09


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